Quando Caixa Econômica Federal (banco estatal que concentra cerca de 70% dos financiamentos habitacionais do Brasil) anunciou novas restrições a partir de , o mercado sentiu o aperto.
O novo modelo eleva a entrada mínima e reduz o percentual financiado via SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que utiliza recursos da caderneta de poupança para conceder crédito. Além disso, a Caixa passou a exigir que o candidato não possua outro financiamento habitacional ativo com a instituição.
Contexto histórico e papel da Caixa no setor habitacional
Desde a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 1960, a Caixa tem sido a principal operadora de crédito para a compra de imóveis residenciais. Em 2023, a instituição já financiava quase 2,4 milhões de unidades, movimentando mais de R$ 250 bilhões. Essa dominância explica o peso das mudanças anunciadas em 2024.
O governo federal, por meio do Ministério das Cidades, tem buscado equilibrar a oferta de crédito com a necessidade de conter riscos de inadimplência, sobretudo após a alta dos juros em 2022‑2023.
Novas regras implantadas em 2024
Para quem opta pelo sistema de amortização constante (SAC), a entrada subiu de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price – parcelas fixas durante todo o período – a exigência saltou de 30% para 50%.
- SAC: entrada de 30% e financiamento de até 70% do valor.
- Price: entrada de 50% e financiamento de até 50% do valor.
- Proibição de novos empréstimos para quem já possui financiamento ativo com a Caixa.
Essas medidas foram justificadas como forma de proteger a carteira de crédito habitacional, que naquele trimestre já havia ultrapassado o orçamento aprovado.
Reversão parcial das restrições em 2025
Em , Carlos Vieira, presidente da Caixa, anunciou, durante evento em São Paulo com a presença do presidente Lula, a retomada do financiamento de até 80% do valor dos imóveis via SBPE.
"Precisamos ampliar o acesso à casa própria sem colocar em risco a sustentabilidade da nossa carteira", disse Vieira.
Além da maior capacidade de financiamento, o teto do SFH foi elevado de R$ 1,5 milhão (valor congelado desde 2018) para R$ 2,25 milhões. O ajuste foi aprovado com apoio do Ministério da Fazenda, da Câmara dos Deputados e do Banco Central.
O Jader Filho, ministro das Cidades, comentou que o novo modelo permitirá a contratação de 80 mil unidades adicionais até o fim de 2026, injetando ao menos R$ 20 bilhões em novos financiamentos.
Impactos imediatos e perspectivas
A restrição de 2024 frenou a demanda, sobretudo entre compradores de primeira viagem que antes contavam com entrada mais baixa. Corretoras relataram queda de até 15% nas propostas de compra nos primeiros dois meses.
Com a reversão de 2025, espera‑se um rebote: a Caixa projeta conceder 1,2 milhão de novos contratos entre 2025 e 2027, o que representaria cerca de R$ 180 bilhões em crédito.
Especialistas apontam que o aumento do teto do SFH pode reativar mercados ainda estagnados, como o interior de Minas Gerais e o Nordeste, onde o preço médio dos imóveis costuma ficar abaixo do novo limite.
Entretanto, o risco de inadimplência permanece. O analista do Itaú BBA, Pedro Martins, alerta que "a expansão rápida deve ser acompanhada de políticas de avaliação criteriosa de crédito, sob pena de criar bolhas em regiões de alta vulnerabilidade".
Próximos passos e fase de testes
O modelo de 80% será testado até o fim de 2026. Se os indicadores de risco permanecerem dentro das metas estabelecidas, a implementação completa está prevista para 2027.
Durante o período de teste, a Caixa deve publicar relatórios trimestrais com indicadores de concessão, taxa de aprovação e nível de inadimplência, permitindo ao Banco Central monitorar a eficácia da política.
Perguntas Frequentes
Como as novas exigências de entrada afetam quem compra o primeiro imóvel?
Para quem ainda não tem poupança suficiente, a elevação da entrada de 20% para 30% (SAC) ou de 30% para 50% (Price) pode tornar a compra inviável nos primeiros meses, exigindo mais tempo de preparação financeira ou busca por fontes de recurso adicionais, como o FGTS.
Qual a diferença entre o sistema SAC e o Price nos novos critérios?
No SAC, as parcelas decrescem ao longo do tempo, o que alivia o fluxo de caixa futuro, mas exige uma entrada maior (30%). No Price, as parcelas permanecem fixas, mas a entrada sobe para 50%, reduzindo o saldo financiado e o risco para o banco.
O que mudou no teto do SFH e quem pode se beneficiar?
O teto passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Assim, famílias que antes ficavam acima do limite – principalmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro – agora podem usar o FGTS para financiar até 80% do imóvel, ampliando o poder de compra.
Qual o papel do Ministério das Cidades nas mudanças anunciadas?
O Ministério das Cidades, por meio do ministro Jader Filho, coordenou a política de expansão de crédito, estabelecendo metas de 80 mil unidades adicionais até 2026 e garantindo a injecção de R$ 20 bilhões em financiamento.
Quais são os riscos de inadimplência com a retomada de financiamento de 80%?
O aumento da proporção financiada eleva o montante a ser pago pelos mutuários, podendo pressionar bolsos mais vulneráveis. Analistas apontam que, sem uma avaliação de crédito rigorosa, a expansão rápida pode gerar concentração de risco em regiões com menor poder aquisitivo.
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